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行业大考下,全竞提升,房企如何稳健发展?
发布日期:2022-07-05 18:51    点击次数:143

碧桂园

日本知名的战略大师大前研一曾提出 " 战略三角形 " 理论,成功的战略需要三个关键因素,即顾客(Customer)、公司自身(Corporation)和竞争对手(Competitor),简称 3C。三者相辅相成,缺一不可,只有将它们整合于同一战略当中,企业的竞争优势才能持续。

对标到房地产行业,盲目扩张的时代结束,长期主义时代已经到来。在这样一个挑战与机遇并存的市场环境下,企业必须保持强烈的韧性、持续优化自身、高压环境下拥有卓越竞争力,才能确保自身有穿越周期的能力。

稳:行业大考下,依旧保持强劲的头部竞争力

受各地疫情反复、需求预期偏弱等不利因素影响,整个上半年的房地产格局悄然发生了变化。首先是各阵营的 " 缩编 "。根据克而瑞数据,第一阵营(1000-3000 亿)共 9 家,较去年同期缩减 10 家,破千亿成为房企规模发展的门槛,该阵营的企业中,碧桂园、万科和保利发展在破千亿后,均保持了相对快速的发展,销售额遥遥领先。第二阵营(500-1000 亿)有 7 家企业,较去年同期缩减 16 家,为四个阵营中企业数量缩减最多阵营。第三阵营(300-500 亿)为 17 家,缩减 1 家。

其次,TOP100 房企销售额均值 356.4 亿元,同比下降 48.6%,相较 1-5 月,降幅持续收窄,房企销售业绩边际性改善。

数据:中指数据 CREIS

相比之下,碧桂园在千亿级房企阵列中,业绩依旧呈现出超强的韧性。中指数据显示,今年 1-6 月,碧桂园分别以 2469.9 亿元的销售额和 3039 万㎡的销售面积,位列双榜第一,和前三榜单中的保利发展、万科拉开了明显的差距。此外,碧桂园累计实现权益合同销售金额约 1851 亿元;累计实现权益合同销售建筑面积约 2348 万平方米,不仅稳居行业首位还远超行业均值。上半年累计权益销售规模仍居行业首位,同比持续收窄,表现好于行业平均水平;6 月权益销售金额环比增加 20.21%,环比连续两月增加;同比跌幅持续收窄且表现好于行业平均水平。从销售回款来看,今年 1 月 -4 月,碧桂园回款率保持在 95% 的高水平,处于优于行业的水平," 造血功能 " 强劲。企业经营保持了稳固优势,核心盈利指标持续向好。

英特尔前总裁安迪 · 格鲁夫说过:坏公司遭到危机摧残,好公司挺过危机摧残,卓越公司则因危机而更上一层楼。在这场行业大考下,部分房企已经出局,而碧桂园凭借自身强大的实力,依旧稳居头部地位。

优:优化债务结构,优异融资能力备受机构看好

在上半年行业承压的背景下,碧桂园已多次主动通过回购债券、增持债券及公司股票等举措,以真金白银保护投资者利益,维护市场稳定。据统计,自 2021 年 12 月 30 日起及截至 6 月 15 日,公司已公告累计购回优先票据本金总额 5570 万美元。今年 6 月,碧桂园主动要约回购 7 月到期的 6.83 亿美元票据,其中总额约 4.11 亿美元票据有效交回,显示了强大的资金实力。

融资方面,渠道畅通多元,成本进一步优化,获得监管机构及金融机构的认可与支持。今年 1 月,碧桂园地产作为共同债务人的 " 建投汇宇 - 弘基保理供应链金融 1 号资产支持专项计划 " 在上交所成功发行,发行金额 5.2 亿元,票面利率 5.3%;还成功发行 39 亿港元可转债,票面利率 4.95%,期限 4.5 年。3 月,碧桂园还先后与招商银行、农业银行分别签订 150 亿元及 400 亿元的战略合作协议,还在银行间交易商协会首度获批 50 亿元中票额度。5 月,碧桂园" 债券发行 + 信用保护 " 的方案进行融资,成功发行 2022 年第一期 5 亿元境内信用债 "22 碧地 01"。

可见,在房企整体面临融资难、融资成本增高的背景下,碧桂园展现出强大的资金实力,不仅提前还债给予市场信心和 " 安全感 ",还保持着良好的融资节奏并进一步降低融资成本,稳扎稳打、步步为营。

碧桂园攻守兼备的发展策略,既能帮助碧桂园守住和夯实主战场,同时也能行有余力地探索新机遇。

鉴于其良好的市场表现,汇丰、申万宏源等多家券商机构均看好碧桂园。截至 7 月初,共有 29 家境内外券商机构给予公司 " 买入 " 评级。汇丰 6 月份将碧桂园评级升至 " 买入 ",并表示 "碧桂园是目前在偿还到期债务方面仍有良好记录的民营内房之一。"

变:不断完善的大财务管理体系

碧桂园集团总裁莫斌曾说过:" 在大的财务管理体系中,我们从 2019 年以现金流为核心,做回款考核,已经坚持了三年。所以,我们的现金流一直不错,我们多年来坚持追求‘有现金流的利润,有利润的现金流’,这是财务状况越来越稳健的原因。"

今年 3 月举办的业绩发布会上莫斌介绍称,集团通过夯实财务管控,构建收支管控体系,落实全面预算管理,精细化管控收支两端,从销售回款考核转变为可动用现金考核,要求区域形成常态化收支管理机制,以支定收,包括对工程款做穿透式管理、进行常规费用归零管控、继续优化融资结构、形成完善的价格监控体系及纠偏机制等多项措施。有业内人士曾表示,虽然现在各家房企都很重视管理系统的数字化建设,但碧桂园明显是走得比较早的,系统建设也更为科学合理。

可以看到,长期的财务自律和现金流充沛,是碧桂园掌握主动权的核心因素,时刻保持审慎的财务管理,也是抵抗周期风险的根本。

楼市触底,恢复缓慢、温和

当下的地产,供给端和需求端正释放出积极信号。去年 9 月以来,人民银行、银保监会召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放。2022 年 6 月以来,全国多个城市也在 2022 年先后加大房地产调控政策的优化力度,相继释放出放宽限购限贷限售、降低首付比例、调整公积金政策及多孩家庭购房支持等多重利好内容。6 月 1 日至 20 日,全国 100 个城市新建商品住宅日均成交面积环比增加约两成,有机构认为,从短期来看楼市己经触底,但是恢复是一个缓慢和温和的过程。

房地产是周期性行业,经历了一定的起伏,当整个行业找到新的平衡点后,生命力又会焕发出来。对于房企而言,房地产行业经历下行周期的调整后,优质的金融资源已逐步向优质头部房企靠拢。碧桂园" 稳 " 中求 " 进 " 精准把握政策和市场的动向,稳立头部行列,强劲的穿越周期能力让外界对碧桂园,也对行业的复苏充满期待。

(本文首发钛媒体 APP,作者|廖凯平,编辑|崔文官)

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